住展評論:購耐久財信心揚?剛性買盤仍觀望

住展評論:購耐久財信心揚?剛性買盤仍觀望

住展房屋網 2019-10-02 08:46

【文/住展房屋網】『總體經濟好,房地產肯定不會太差』,這是連業界都百分百贊同的看法;所以反之,如果『經濟狀況不理想,那房市絕對不會好到哪裡去』,應該也是八九不離十。但是如果看最近的相關數據,卻完全顛覆以上的經驗法則。

首先,幾個和房市直接相關的官方數據,似乎都透出『市場復甦』的訊息;像是房貸及土建融餘額持續拉高,近幾月買賣移轉棟數也相對亮眼。但很弔詭,總體經濟數據卻完全是另一回事;製造業及進出口貿易狀況就不說,國發會公布的八月景氣報告,雖燈號續亮黃藍燈,但卻出現領先指標意外下滑的情況。

不僅如此,連最直接的消費者信心調查,也出現不同調查結果不同調,甚至完全相反的狀況。前週國泰發布的八月庶民經濟調查,顯示消費信心低落,房地產為首的耐久財就不用說,連之前還不差的非耐久財消費意願,也開始下滑。

但奇怪的是,同款性質的中央大學CCI,一週後最新公布的最新九月結果,雖整體變動不大,就業機會信心甚至逼近十年低點,但耐久財消費信心卻不降反升,甚至直接從偏悲觀跳到樂觀。

如此『異常』的調查結果,連央大自己都感到意外;而根據他們分析,應是所謂的外力因素,也就是台商資金回流及港人置產話題等。這其實無可厚非,畢竟台商回流造成工業地產正熱,或反送中引發港人來台購屋等,都是過去從來沒有的狀況,也難怪使得上述的經濟與房市連動經驗法則完全說不通。

然而港客再怎麼樣說,仍是相對少數,工業地產和住宅也是兩回事,甚至房貸及土建融餘額持續拉高,除了是持續低利外,也和金管會最近不斷鬆綁相關限制,及行庫本身不停衝高相關業務有關。因此住展房屋網企研室認為,以上正向訊號其實都有但書存在,不純然能證明房市正穩健回溫。

不過央大的調查結果,仍解釋了為什麼最近一些低總價預售小宅熱賣。因為上述利多條件,確實讓置產族對後市重燃信心,加上最近貿易戰火四射,都讓本地避險置產需求再度浮現,結果就是低門檻預售小宅熱賣。但這些預售小宅多半坪數偏小、實用性堪慮,因此合理推估,這類產品的熱銷,多半是置產投資族的傑作。

至於剛性買盤,雖再度被部分業者冠上現階段消費主力的大帽,但其實從整體人氣及銷況和少數熱銷案仍有落差,及房仲稍早發布九月交易熱度下滑的狀況論,恐怕已非目前房市消費主力;而原因沒別的,就是價格(仍高)。

住展房屋網企研室估計,這種置產市場熱、剛性買盤淡的市場氛圍,至少要到大選過後才會逐漸消退。但剛性需求能否回籠,還是得看這類消費者,到時候是荷包加厚,還是繼續『薪酸』。

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