重劃區大跌價 長線反而更有利

重劃區大跌價 長線反而更有利

住展房屋網 2017-08-18 09:27

【文/住展房屋網】近年以來,北台灣數個新興重劃區都出現建案價格戰,導致房價直直落,而類似現象往往成為媒體報導的焦點。住展房屋網企研室認為,新興重劃區房價修正並非壞事,因為有利大量人口移入,對重劃區發展是利大於弊,長線來看反而有助於房價形成強力支撐。


當房價從2014年下半年反轉至今,我們可以發現許多新興重劃區房價出現明顯修正,例如淡海新市鎮從25萬/坪左右,一路下滑見到1字頭、新莊副都心從一坪五十幾萬,最低殺到見3字頭,一般建案成交則落到4字頭、桃園中正特區從高點的三、四十萬,最低降到2字頭、青埔特區更從3字頭均價,直殺到20萬初頭,最低還有1字頭成交價。

新興重劃區房價下殺,外界多把原因歸咎到「重劃區房子蓋太多、沒人住」,但住展房屋網企研室認為這種說法並不客觀。

我們必須暸解,新重劃區房子蓋得多是必然的歷程,每個新重劃區都會經歷過N波交屋潮;重劃區越大,要經歷的交屋潮越多次。這一波房市修正的因素,與政策性因素關係較緊密,和供給量是否過多關聯性並不大,且重劃區供給量大小與價格修正幅度,也未呈現必然性。

從台灣早年到現在的重劃區開發案,幾乎每個大型重劃區在開發初期都會面臨質疑,包括現在的信義計畫區,也曾被批評「空城」(當時還未有『鬼城』說法)。

住展房屋網企研室分析,過去重劃區的發展過程,「初期以相對低廉的單價、一般型家庭房型為主流」,低房價來吸引家庭式購屋者買房、入住;等到重劃區開發進入中、晚期,人口入住到一定的量、開發用地逐漸減少,這時候重劃區優質的環境被認同度會更高,就會出現高單價的豪宅產品,進一步推升重劃區房價。

但金融海嘯以降,由於房價飆漲過快,新重劃區推案模式顛覆過去慣性,有些重劃區在開發初期就出現高單價豪宅、或者房價飆漲過快,例如副都心、中路重劃區、青埔特區等地。這種發展模式,只會吸引置產、投資客,反而阻礙以自住為目的的購屋者入住;實際入住人口量低,重劃區發展不起來,連店家都沒幾間,就種子重劃區房價虛漲的因子。

而近二年新重劃區房價出現大幅度修正,可望把重劃區發展模式慢慢導回早年重劃區正常的發展過程,能夠回到「低單價吸引人口入住」的基礎上。

等到人口到一定的量,重劃區優質的居住環境、逐漸萌芽的商圈將會形成新的生活圈,「有人才有市、有市才有價」。屆時住宅需求度拉高、房價的支撐度更強。放長線來看,新重劃區仍可期待!

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