文．李同榮
未來房市最有可能的落底時間預測，會是在今年第四季到2018年第二季之間，房市落底後，不會有強勁的回升行情，市場行情會回歸基本面，依經濟成長動向盤整二到三年。
圖片來源：資料圖庫
現任：吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長
學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程
著作：《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》
李同榮
台灣房市從2001年脫離谷底歷經2003年SARS後，房價強勢回升，一直到2014下半年才正式結束十一年多頭行情。由於2016年適逢大量的交屋潮，新成屋殺價取量越趨明顯，而市場完全籠罩在一片悲觀的氛圍中，至於何時房市會落底眾說紛紜，從十年河東(多頭)預測會有十年河西(空頭)，從預測八年寒冬到至少三到五年持續不停的跌勢，大部分專家不敢以樂觀態度看待目前的市場，加上政經局勢表現不佳，很難讓人期待春燕即時來臨。
到底此波房市何時止跌何時落底，謹提出五大檢測房市落底的重要關鍵指標：
一、市場交易量是否已先見底？
從2014下半年房市反轉向下後，量能逐漸萎縮，2015年交易量縮到29萬戶，2016年更急凍至24萬5000戶，創二十六年來新低，這兩年交易量已經洗清所有中長短線的房地產投資者，交易市場清一色是自住與首購的天下，從正常交易量應有30萬戶的標準量看來，24萬5000戶的交易量應該跌無可跌，也就是說房市交易量已初步見底，見底後量能若逐漸回溫，價格才有機會落底。
二、市場交易量是否連續三季回升？
市場由多頭轉入空頭後，會歷經三階段洗牌才會落底，第一階段價跌量縮見底，第二階段殺價取量，第三階段快速趕底。過去幾大循環中，從高峰到谷底大都是一年半就走完反轉三階段，包括從民國六十三年春到六十四年夏，從民國七十年春到七十一年夏，從民國七十八年夏到七十九年冬，這三大循環的高峰反轉到落底的時間都是一年半，而此波房地產歷經十一年多頭，拉長了主升段時間，也因此反轉後的落底期也勢必會拉長。
我們從季交易量觀察，自2014年第三季以來，交易量的底部應該是在2016年第一季到第二季之間，也就是量縮見底的第一階段反轉花了一年半的時間，從2016年第二季開始，陸續有各地建商預售個案，以破盤價開出第一槍，拉近與新成屋的價差，逼得兩年前高檔買進的預售案，在交屋前斷頭戶暴增，同時下半年新成屋大幅折價拋售結案的現象比比皆是。
也就是說，從2016年下半年到2017年上半年之間，市場展開反轉的第二階段，多殺多與殺價取量現象非常明顯，而市場交易量也從2016年第四季開始逐漸明顯回溫，若交易量持續遞增至今年第二季，等於交易量連續三季回溫，就可預知落底時間不遠了。
三、指標性產品豪宅價格是否止跌？
此波房價高漲時，個人就預測豪宅衝臨每坪三百萬就會是風險的開始，果然，帝寶在2013年成交每坪298.2萬後，再也沒有任何豪宅跨近三百萬的門檻，如今帝寶拍賣戶即將跌破每坪二百萬，應該是值得觀察的重要指標。
豪宅漲時衝得高，跌時也滑得快，若帝寶跌至二百萬不再破新低，台北房市就能率先止跌。依目前看來，2017年房價率先止跌的應該是低總價產品，依次，高總價於下半年開始止跌，豪宅止跌要等到明年春，尤其知名豪宅個案的止跌，將具有指標性帶動的作用。
四、指標性低總價產品是否率先止跌？
低總價產品是首購族最愛，尤其近三年來大台北地區低總價產品一直表現抗跌走勢，而這些該買不買積壓的遞延買盤在大台北約有八萬戶，當政策鬆綁市場氛圍跌幅有限時，稍有政策利多，這些觀望的買盤就會逐漸進場，預估這種現象會發生在今年上半年至下半年，同時，低總價產品也是房市落底前止跌的領頭羊。
五、指標性區域何時止跌？
從市場的區域性分析，2014年因重稅打房，受傷最重的是高總價集中的蛋黃區，率先領跌的行政區是台北市大安區，此區也成為房市落底的觀察重要指標，它代表市場的信心，未來，只要大安區先止跌，大台北房市落底時間就不遠了。另外一個觀察重點是，台北市均價跌至接近每坪五十萬，市場就有支撐與止跌力道，目前北市均價在54.5萬，相對跌幅還有8～9％的空間。
綜觀上述五大指標，將是未來房市何時落底的關鍵所在，最有可能的落底時間預測會是在2017年第四季到2018年第二季之間，但房市落底後，不會有強勁的回升行情，市場行情會回歸基本面，依經濟成長動向盤整二到三年，一直到2020年之後，才會有較明顯的走勢變化。
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