(圖片來源:寂寞心房客)
好房客讓你上天堂，壞房客讓你忙不完！
不是我們故意排擠別人，但身為房東，若想要好好營造租屋品質，就必須嚴格過濾問題房客！要知道，問題房客造成房東麻煩事小，真正代誌大條的是，他們很可能會嚇跑其他好房客，實在不可不防啊！
第一種 ►面對窮房客，不能心軟◄
簽約的時候，房東請務必要收到第一個月的房租，加上兩個月的押金，才能讓對方住進來。在房東的經驗談裡，經常流傳一種典型的房客，他們會對房東說：
「我才剛開始上班，手頭比較緊，可不可以讓我用分期付款的方式來繳掉？」
面對這個請求，新手房東通常十個有十一個都會答應，因為其中一個房東甚至答應了兩次！我們認識一個新手房東阿志，第一次當包租公時，他將一個五樓的公寓改成五間套房，自己住其中一間，當時他遇到一個年輕上班族的
房客，看起來其實很「乖」，言行並無異樣。
可是，這個房客一直向阿志表示自己剛開始上班，手頭很緊。原本這間套房月租金 6500元，簽約時他應該要付1萬 9500元，但阿志一方面體諒他手頭緊，一方面也急著想把房間租出去，於是答應他只付一個月的房租與一個月的押金，總共１萬 3000元。
第二個月，當阿志打電話提醒他該付房租了。沒想到對方竟直截了當說：
「還沒找到工作，所以沒錢。」
「那你快找朋友借一下錢吧。」當下阿志趕緊勸他。
對方答應了，說會盡力。然而，接下來再打電話過去，他就不接了。傳簡訊、語音留言都不回；連敲門也不應，阿志可是就住在那名房客的隔壁房間，非常清楚對方根本沒出門。
後來，阿志只好留言給他，表明：「不跟你追究欠繳的房租，但還是請你搬離此地，去找更便宜的房子吧。」對方果真迅速搬走。
事實上，簽約時就無法繳齊應付房租與押金的房客，
日後往往會出現欠繳的情況，屢試不爽，因為對方就是手頭緊。付不出錢那也就罷了，我們甚至聽過房東朋友訴苦，欠繳租金的房客火速搬離之際，也「順便」搬走房間裡的電視、冷氣，連窗戶框都搬走，「窮到要偷家具來變賣。」
窮房客的問題不只是付不出房租，嚴重一點還可能偷竊家具。最基本的辨識房客經濟能力方法，就是看房客在簽約時是否能繳齊一個月的房租，加上兩個月的押金，當對方付不齊，或是提議分期付款，請千萬要拒絕。
第二種 ►養寵物族，叫聲與異味都難處理◄
寵物的叫聲與異味，一直都是很難解決的問題。我們剛開始當房東的時候，遇過一個小女生提著一個大包包來看房子，看見她的包包竟然在蠕動，我們忍不住問她到底怎麼回事，她這才打開，裡面是一隻小狗。
「小姐，不好意思，寵物會影響到其他房客，我們無法租給你。」我們連忙表示。
「不會的，我的寵物超級乖巧的，你看它都不叫，很安靜的。」她一再解釋。
看到她那麼認真解釋，那隻小狗也真的又乖又安靜，我們就讓她承租了一間套房。但是，她才住進來第一天，
隔天我們馬上接到其他房客來電申訴：「房東先生，昨天這邊有隻狗叫了一整晚，這樣叫我們怎麼睡？！」
不只一位，在那之後，陸陸續續有其他房客跟我們反應「小狗很吵」。為什麼呢？那隻小狗當時很乖很安靜，不是嗎？這個癥結在於，寵物需要主人，當主人在身邊時，寵物的確是乖巧安靜的；但當主人不在時，尤其是狗，總會不停叫。
此外，寵物還有別的問題，比如異味久久不散，即便房客已經帶著寵物搬離，我們也將房間打掃清潔個徹底，但來看房的客人，一進門依舊能聞到那股異味，除非整個房間重新粉刷一次，以油漆覆蓋掉原本的氣味。還有，寵物經常掉毛，不少人對動物的毛髮過敏，即便只有一間套房有寵物，其他房客還是會因此受到影響。
其實，養寵物的人愈來愈多，如果你擁有夠大、與鄰居相隔了一定距離，最好是獨棟的房子，用來專門出租給有寵物的族群，訂出明確的管理與清潔規範，這就解決這類族群的租屋需求，未嘗不是一個好主意。但如果你要出租的是一般條件的套房，還是建議婉拒寵物族群吧！
第三種 ►家有嬰兒、幼兒的小家庭，不適合住分租套房◄
家裡有小嬰兒、幼童的小家庭，若是租下一整層空間，當然沒有問題；但是如果要承租分租套房，那就非常不適合。
因為分租套房的隔音很有限，嬰兒哭鬧、小朋友跑跑跳跳，都會打擾到其他房客。另外，小朋友還可能一時興起，把「整個房間都當成自己的畫布」，到處亂畫，雖然不是故意搞破壞，但老實說清洗起來，真是非常麻煩。我們建議大家不妨以七歲為限，用來篩選家有幼童的家庭房客，七歲以上的小朋友已經上小學了，言語上比較能溝通，行為也比較願意被規範。
還要提醒一點，如果來看房的是夫妻檔房客，最好要禮貌性問清楚，妻子是否懷孕了，或是有生孩子的準備，因為嬰兒也不適合住在分租套房裡。
第四種 ►年長房客，溝通不易◄
當年輕的房東遇到比較年長的房客，的確常常會出現溝通不良的情況，有位房東朋友提過，他已經明確告知所有房客，不要在房內開伙，但有位年長的房客還是經常在房間內煮菜，甚至是煎魚！
分租套房的通風條件不好，多數只有一面窗戶，無法有空氣對流的效果，只要有一間套房裡頭開伙，其他房客都會聞到那氣味。還有一種情況是，簽約時的房客是年輕人，最後真正住進來的卻是年紀大的長輩！因為他的兒子
出面幫忙租屋。雖說最好婉拒年長房客，但也不必具體分出一個年齡上限，因為我們真正要避免的是無法溝通的房客。
房東對房客言行的面對面觀察很重要，如果面談時就覺得對方「怪怪的」，請不要猶豫、無需猜測，你絕對不會誤會對方，因為人之常情是第一次見面會盡量表現出社會化的樣子，來建立彼此信任關係；如果連第一次見面都讓你感覺怪，那就是這個人真的有問題，請直接婉拒對方吧。租屋契約通常為期一年，實在沒有必要為了擔心自己誤會對方，而賭上一整年的安穩收租！
第五種 ►酗酒、嗜檳榔者不能租◄
當客人來看房子，或是簽約時，房東聞到對方有酒味，就表示此人必定愛喝酒到一定的程度。愛喝酒的人，為何不能將房子租給他？因為這樣的房客通常不是自己喝一喝就算了，而是會聚眾喝酒。
姑且先不論會不會酒後鬧事，愛喝酒的人經常會吆喝一群朋友到家裡一起喝，大家一旦開心起來，說話、笑鬧的聲音就會非常大聲，肯定打擾到其他房客；如果他們還嚼著檳榔，一定會亂吐檳榔汁，可以想像事後要收拾，將有多麼費事。所以，見面時一聞到酒味，房東們就該知道，絕不能租給此人！
第六種 ►龜毛與有潔癖的房客◄
有一類的房客對於環境品質的要求，高到異於常人，或者該說是匪夷所思。我們遇過一個客人，前前後後，一共來看房看了三次，明明那間房間已經裡裡外外打掃乾淨，裡頭的家具也幾乎全是新的，但他還是看得極為仔細，只差沒有帶著放大鏡一起看。
記得他邊看邊要求：「房東先生，我的這個門要再加鍊子，還有我希望這房間可以再打掃一次。」當時我們非常猶豫是否要租給他，因為根據經驗，他就是相當龜毛的房客，住進來之後，很可能三天兩頭要求房東一些很枝微末節的事，好比，隔壁房客關門太大聲、馬桶沖水的聲音太大聲等等，到時候單是要跟他溝通哪些事可以照辦，哪些事無法照辦，就會非常麻煩了。
節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》
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