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◎每經記者周程程
年初一般是樓市淡季，但今年的商品房銷售卻實現了“開門紅”，帶動房地產投資轉暖。
3月12日，國家統計局數據顯示，1~ 2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。
這使得房地產開發企業投資信心有所恢復，國家統計局數據顯示，2016年1~2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比名義增長3%，增速比去年全年提高2個百分點。
這也是房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。《每日經濟新聞》記者註意到，儘管目前商品房銷售加快，但去庫存壓力仍大。數據顯示，2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅庫存貢獻超過三分之二。
房企投資信心恢復
對於前兩個月商品房銷售明顯加快的原因，國家統計局投資司高級統計師李皎分析出兩大原因：一是政策效果累積顯現，前期需求集中釋放；二是居民住房消費升級，改善性住宅成為拉動增長的主要動力。
此外，基數低也是重要原因。數據顯示，去年1~2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地產市場調整以來的最大降幅，總量8764萬平方米，為2012年一季度以來的最低。
在政策方面，去年以來，中央陸續出台了降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列政策，部分需求結束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。
中原地產的數據顯示，截至目前，共有17家房企公佈2月銷售業績，這17家房企2月合計實現銷售額高達789.58億元，同比增幅高達118%，與此同時，銷售均價也明顯上行。
例如，保利地產已於1月份銷售139.78億元，創下了歷年一季度中的單月銷售紀錄，超出市場預期。1~2月，保利地產實現簽約面積177.69萬平方米，同比增長88.52%；實現簽約金額228.91億元，同比增長90.46%。
與此同時，一線城市房價大漲。例如，3月1日，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱深圳規土委）發布的2月樓市數據顯示，新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環比增長3.40%。在此之前，深圳官方公佈的2015年本地房價平均漲幅近50%。
值得注意的是，在全國商品房銷售結構方面，1~2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95.0%；其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。
國家統計局投資司高級統計師李皎表示，2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1~2月份，更出現了銷售旺盛局面，使房地產開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。
基礎仍薄弱
儘管商品房銷售加快，但李皎指出，目前商品房銷量持續走高的基礎還比較薄弱。
數據顯示，2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增加1387萬平方米，庫存貢獻超過三分之二。
住宅庫存高企影響了住宅投資增速。數據顯示，住宅投資僅增長1.8%。非住宅業態對房地產開發投資的支撐作用不斷顯現，如辦公樓開發投資增速超過16%。
與此同時，房地產市場總量過剩，區域分化。數據顯示，今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個主要的一二線城市合計住宅庫存面積為1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環比下降3.54%，較去年同期下降18.9% 。
中國人民銀行副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝指出，目前7.2億平方米的庫存房中，70%分佈在三四線城市，因此住房信貸政策必須與全國房地產的形勢相匹配，央行將因地施策，如去年以來北京、上海幾個一線城市必須執行原有的政策；加強市場自律，由商業銀行自主決策；住房金融採取宏觀審慎管理。
李皎認為，受竣工面積大幅增長影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫存難度不減等因素影響，商品房銷量難以持續走高。
3月6日，發改委主任徐紹史表示，當前一、二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設和棚改，增加住房供給，採取諸如限購等行政措施以及經濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲。
中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春也對《每日經濟新聞》記者表示，一二線城市而言，房地產擴大供給是核心。需要擴大土地供給，增加土地開發投資，以穩定市場預期。
全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明直言，一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的遊戲規則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。
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