文／高寶書版
作者／紅色子房
3 紮實訓練聰明律師 黃坤鍵
如何 訓練價格敏銳度 便宜買房
我母親告訴我，房子這種商品跟賣衣服不一樣，因為房子較難比價：地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同，自然無法相提並論。
跟標準化商品相比，我覺得投資房地產有幾個優點：可以自住，可以出租，也可以放著等增值。
黃坤鍵小檔案
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥，以第一名考進台大法研所民商法組，畢業後接手的第一個案子，就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書，靠著身兼數職累積第一桶金，年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面，身價上億元，並因此成為《商業周刊》1383期封面人物。
我26 歲開始投資房地產，會投入這一行 ，受母親的影響很深。我家境不好，母親賣過衣服、賣過鞋子，也曾在菜市場賣雞、賣菜，賣過很多東西，我從小就常跟做生意的媽媽聊天，並從中思索一些事情。
母親的啟迪：別買賣「標準化商品」
她說同樣是女裝，常常這裡賣300 元、那裡賣290元，無論怎麼賣價差都不大，甚至只會愈來愈低，賣雞賣鴨也是一樣，因此我把這些「訂價無法掌握在自己手裡」的商品定義為「標準化商品」。
其實，像電腦等3C 商品也一樣，經常上市沒多久就開始跌價，這種商品無法創造價格，放到過季還得想辦法打消庫存，愈放愈沒價值，不像酒可以愈陳愈香。
20 年前，大約在1995 年左右，我母親因緣際會去工地幫人煮飯，認識了工地經理，就拜託工地經理給她機會賣房子。以前她幫工地工人煮飯，一個月薪水才28,000 元，但是賣房子卻能賺到300 萬。
於是我母親告訴我，房子這種商品跟賣衣服不同，因為房子較難比價：畢竟地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同，自然無法相提並論，好比說三重的房子，要怎麼跟仁愛路比？而母親給我的這些觀念，種下了我日後想要投資房地產的因子。
跟標準化商品相比，我覺得投資房地產有幾個優點：我可以自住，可以出租，也可以放著等增值，畢竟房子放著也不會立刻就壞。
我22 歲當上律師，23 歲創立律師事務所。因為從小家境不好，想要努力賺錢，律師事業剛起步時收入較少，我就在補習班兼差教不動產課程。我的第一桶金大約有兩、三百萬，就來自律師執業與補習班老師的收入。
當年我的看房筆記，形同現今的「實價登錄」
當時來補習班上我不動產法律課程的學生很多是房仲人員，由於我們雙方只是師生沒有利害關係，所以這些仲介都很願意跟我分享他們的「事蹟」。
那時仲介還沒有收取服務費6% 的上限，房仲除了賺仲介費還能賺差價，所以我常聽他們誇口說，屋主賣500 萬拿到500 萬，但他卻能拿到400 萬，因為實際上他是以900 萬成交。當時我還很年輕，沒有感覺其中的不妥，只覺得：「天呀！不動產的獲利空間真是驚人！」
當時不動產的交易資訊非常不透明，所以我一邊存錢，一邊聽仲介說他們怎麼議價，之後我就開始看房子，同時認真做功課。做功課的目的，就是要減少這種因為資訊不對稱而不小心買貴（或被坑騙）的可能性。
有人說買房子，投資必須比自住更注意接手問題，如果是自住，買得起比較重要。有人認為：「如果是自住有差別嗎？」其實我認為自住反而要比投資更加注意接手問題，因為壞的物件放十年只會變得更壞，其增值幅度會趕不上市場的漲幅。比方說你50 年前買在淡水，跟50 年前買在政大那一帶，請問誰換房時比較有機會換到台北市的市中心呢？
看房子絕對不能亂槍打鳥，什麼區域都看，要先問自己最喜歡哪個區域，並鎖定一個地區集中看屋，原則上這些標的最好不要相距太遠，且生活機能亦相差不多。
在這段看房歲月，我拿出當年考研究所的拚勁，非常認真做筆記。我看過的每間房子都會做記錄，而且不管最後購買與否，都會持續追蹤該物件的後續發展，包括房子最後花了多久時間賣掉、成交價格多少等等。
當年沒有實價登錄，這些資訊都要一筆一筆問出來。我會盡量找菜鳥房仲，因為他們通常比較誠實，能問出較多資訊。買房子如果要靠話術殺到八折價，先決條件是做好這些功課，才有可能達到效果。
房價能砍幾折？首先你得練習猜價格
等我房子看得夠多、筆記累積夠豐厚，就開始練習出價，這種練習不是為了成交，而是為了培養價格敏銳度。我會在物件成交之前，猜測它會以什麼價格成交，邊猜邊修正自己的看法。
那就好像企業參與標案，如果得標的標價位比第二順位高出太多，一定不會開心，因為那代表自己買貴了；如果得標價格只比對手高出不到5%，這才是「有賺到」的標價。
猜久了你就會發現，議價空間大小，會隨著地點、屋齡、總價、地點跟房型大小、甚至有無車位等因素而有所變化。影響殺價幅度的因素很多，甚至同一區位在不同時間點能下殺的幅度也可能會產生變化，而這些都需要認真研究，經過頻繁猜價格的練習與修正，才能對房價的判斷愈來愈精準。
假設你在捷運淡水沿線看到開價3,000 萬元以上的房子，砍到八折價絕對沒問題、你甚至可以從七折開始出價；但如果是搶手物件千萬不可以開價開得太離譜，例如當時我就發現，杭州南路只要總價在1,600 萬以下的房子，幾乎都能在兩個月內脫手，妳如果從七折開始出價，一定買不到。
實價登錄是中性工具，助漲助跌要看市場氛圍
現在大家有實價登錄可以查詢，要做功課更方便了。對我來說實價登錄是一種中性工具，可能助漲，也可能助跌，如果房市氣氛好就助漲、氣氛差就助跌。倘若政府的不動產政策不明朗，則民眾會採取觀望態度，此時只要有人便宜賣，房價就有可能向下修正。
可惜很多年輕人認為假日不能好好休息、還得四處奔波看房子很辛苦，而不願意犧牲休假時間做功課，但是做這些功課確實能幫助自己省下可觀的房價，辛苦絕對值得。以我為例，我投資的範圍主要鎖定台北市大安區、中正區、信義區和中山區，剛開始辛苦做的功課，讓我至今對這些地區的住宅、商用不動產的價格仍保有敏銳度，對自己的好處絕對一輩子受用。
第一次進場就賺錢，長期持有，就不怕任何風吹草動
我就這樣四處看房子、做筆記、磨練價格敏感度，一直到我預測一間房子多久以後能賣掉（市場搶手度）、成交價是多少（跟開價相比能砍到多少價格）的數字非常接近，才正式進場買房子。
我首先鎖定徐州路一帶，記得我成交的第一間房子，當年的門牌是徐州路82 號。這條路本來就短，當時我觀察到這裡釋出的物件很少，對我來說，這代表兩個意義：一是住進去的人似乎都不想賣，表示這裡的生活機能還不錯，住起來舒適。二是物件少，將來也比較容易以高價賣出。
最後我買下一個一層樓只有兩戶、共80 坪打通的物件，總價約2,880 萬元。因為這附近就是台大醫院，考量到未來能接手的對象應該是醫生，於是我把房子隔成兩戶各40 坪的物件，且只持有10 個月就獲利出場。
不過，當時我接觸房地產的時間還不夠長，以為房地產應該要短期操作，今天買明天賣。直到我因為律師工作認識了幾位房地產專家，跟著他們學了許多專業知識，才開始投資店面。
我從這些專家身上學到，買進後至少放個十年、二十年，因為在這段期間，房價可能從30 萬變成300萬，這才是真正能在房市賺大錢的重要關鍵！
當時某個專門投資蛋黃區店面的專家告訴我，只要買在黃金地點，不管房價怎麼波動、打房政策怎麼「推陳出新」，你晚上都不必擔心會睡不著覺。「想想看，如果你買在東區第一排黃金店面，還會有什麼原因讓你睡不著呢？」專家如是說。
觀察力是減少資訊不對稱，成功砍價的關鍵
在買房的過程中，跟房仲建立良好關係很重要，我在大量看房時偶爾會出價，讓房仲相信我的「誠意」。此外我也會幫房仲找顧客，讓房仲知道你也有朋友想買房，唯有彼此交換資訊，長久下來才能建立良好的關係。
不過對我來說，觀察到別人沒有發現的小細節，才是成功砍價的關鍵。比如說，我有一次在開庭的路上，在土城看到板橋有間房子要賣的廣告。這種案件通常會
吸引我的眼球，這表示刊登這則廣告的房仲有可能是個菜鳥，因為一開始找不到案源，所以拜託親戚拿出來給他試試。由於對方是他的親戚，只要這位房仲非常渴望成交，那麼即便你多殺一點，成功機率仍然相當高。
我也曾經因為看房子調閱謄本，而發現另一個「商機」。某天我去看房子時，發現旁邊就是宮廟。而我在調閱這間房子的謄本時，得知這間宮廟有債務被假扣押，可能面臨被法拍的命運。雖然宮廟屬於嫌惡設施，但這間房子的地點不錯，靠近遠企，屬於可以長放的投資型商品，所以我以「旁邊有宮廟」為由，成功向屋主議到不錯的價格。就是因為我有做功課，掌握別人不知道的訊息，因此能以低價買進別人不敢出手的標的物。
還有一間房子的狀況是，那是民生社區一間一樓的老舊住家，如果當作住家，實在沒什麼吸引力。但我發現附近沒有便利商店，就找之前在補習班認識的超商展店友人，把這個一樓住家改造成格局明亮的便利商店，之後再賣掉，此時的價格就已非破舊住家的行情了（獲利450 萬元）。我建議想買房投資的讀者，除了研究怎麼議價，也要研究買下後如何為房子增加附加價值。
黃坤鍵這樣做功課，累積上億身價：
- 每看一間房都做筆記，詳細記錄房型、坪數、屋齡等情報，並追蹤其成交價、多久賣掉，訓練自己對市場的敏銳度。
- 練習猜測成交價格，邊猜邊修正自己的看法，直到準確率夠高，才進場買房。
- 認識房仲交換訊息、看謄本掌握別人不知道的資訊、研究法拍屋、思考如何為房屋增值等等，提昇自己在房產投資上的報酬率。
對我來說，不管是研究地段行情、學會調閱與看懂謄本，或是跟房仲建立良好關係互相交換資訊等等，都是必做的功課，只要你能掌握到比別人更多的訊息，就能找到砍價打折、進而出手獲利的機會。
現在我在台北市有7 間房，在台北市與台中市則有7 家店面。我深深覺得只要勤於看房子、多交朋友，不管資金有多少、有沒有富爸爸可以倚靠，都能藉由投資房地產翻身致富。
黃坤鍵：小資年輕人，一定要靠合資買房
讀者可能會疑惑，我的第一桶金才二、三百萬，怎麼買得起總價3,000 萬以上的房子。
首先，2003 年的大環境跟現在很不一樣，當時房貸可以貸到九成、甚至九成五，而且我還有找家人合資。我建議年輕人第一次買房找人合資，只要雙方想好、談好出場條件，這樣的作法即可大幅降低進入房地產的資金門檻。
為什麼必須事先談好條件？以我的經驗來看，很多合資糾紛大多發生在雙方對「脫手時機」的認知不同。
假設兩人合資買房，當房價漲了20％，有一方急於回收資金主張賣掉，但另一方卻覺得還有漲價空間而不同意，這時雙方就必須進行協議。
比如想繼續放著的那一方以漲20％的價格買回另一個人的持份，如此房子就歸那位想繼續放著的那一方了。不過你要人家一次拿出全部的錢也有困難，此時雙方即可協議：先付20％的漲幅給想賣的那方，等到房子真正賣掉後再還本金。
只要合資的人彼此信任，又能預先談好這類可能發生的狀況該怎麼處理，合資真的能加快實現年輕人想要買房的夢想。
紅色子房深度解析
我認為，「認真」與「務實」是黃坤鍵律師成功白手起家的關鍵。許多我認識在國際大型事務所服務的律師，思慮敏捷程度還不及黃坤鍵律師的一半。
他畢業自台大法律系，我曾經問他：「為什麼選擇一畢業就創業？不像其他同學去知名大事務所工作歷練？」他也很務實地說：「因為當時在補習班兼課教法規，收入還不錯，如果去了大事務所工作，就得放棄補教收入機會。」
還好，「房地產」這個產業也必須務實，不見得沒有去大事務所就碰不到大案子。黃坤鍵一路走來，也闖蕩過正義國宅都更案、帝寶豪宅法拍案、文林苑都更案等知名不動產個案，特別是後來認識房地產等投資大戶，跟著學習許多不動產投資知識，快速累積上億身價，自有或共同投資台北市7 間房、台北市及台中7 個店面，堪稱年輕人白手起家的模範。
從黃坤鍵的不動產投資歷程，我認為最值得一般讀者學習的，就是他對於「價格預測」的分析訓練過程。如果我們買房的目標訴求很簡單，一要便宜買房，二要比競爭者優先買到房，就要好好學學他是怎麼辦到的。
畢竟一般不動產估價師，學習的是如何估算「合理價格」，比如用市場比較法、成本估算法、收益還原法等來回鑑定物件的價格，相信許多學校老師已經教得很透徹；問題是這樣的價格並不一定買得到該物件。從投資者角度實際參與標售、法拍屋、競標等經驗，如何估算出「可能成交價格」才是最務實的便宜買房術。
仔細分析黃坤鍵「精準預測成交價格法」，我認為有三個面向：
一、供給需求面
黃坤鍵會鎖定其熟悉的特定區域，長期觀察當地的供給與需求的變化。比如說，他從最熟悉的台大法學院周邊生活圈開始，觀察當地物件釋出的數量，再追蹤賣掉去化的數量，以了解當地物件的搶手程度。
你該怎麼做呢？只要讓當地兩、三家不同仲介，知道你在找這一區的房子，他們自然會常常與你討論有哪些釋出的個案，有哪些被秒殺的房屋。如果該區釋出的物件，價格合理但放了廣告超過半年仍乏人問津，表示成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往下修。如果釋出稀少的物件很快就被買走，那麼成交價格預測比起實價登錄資料，可以再往上調。
隨著大數據（Big Data）資料處理技術的精進，讀者也可以從網路參考紅色子房交易熱度分布圖，來觀察區域供給需求交易量變化。
二、價格趨勢面
對於看過的物件，黃坤鍵都會詳加做筆記，即使對該物件沒有意願，他仍然會在當下做一個出價預測。等過了一陣子，再追蹤該物件的成交狀況，如果成交有價格，就比對自己的預測，反覆修正出價趨勢，然後再整理觀察，同類型物件的價格趨勢。比如店面價格可能持續高漲、新成屋開價不斷創新高、相似年份的中古屋價格可能下修等等。
幸好，現在讀者在網路上有紅色子房交易均線分析圖表可以幫忙，讓讀者掌握房價每月、每季、每半年的價格趨勢變化，少掉記筆記、算Excel 的工作。但是，預測物件價格可能成交區間帶的敏銳度，還是必須靠讀者反覆實際演練！
三、仲介經營面
仲介的目標很簡單，就是買賣成交。而成交的關鍵在於：當買賣雙方在資訊不對稱的情況下，仲介是否能抓出買賣雙方的預期成交價格，同時在保有服務費的情況下，讓雙方達成價格協議。
黃坤鍵對經營仲介人脈也很有一套，他在教授房仲人員法規知識的同時，也與他們保持良好的「亦師、亦客、亦友」的關係，透過這層關係，打破資訊不對稱的藩籬，讓房仲老鳥Hold 住議價節奏，藉由房仲菜鳥幫忙了解真相。
通常房仲老鳥想的是如何成交並賺到最多的服務費，所以對於來回議價有他的一套。但是，如果是房仲菜鳥，他就單純地以為，把賣方底價掀出來讓你知道，也許就有機會成交。
因此，若能在掌握屋主可能底價的情況下，搭配對供給需求面、價格趨勢面的精準修正出價，就有機會用便宜理想的價格，讓房仲幫忙談到成交。當房仲感覺你可能是他未來可以長期配合的買房客戶，也不會想要一次就賺飽你的服務費，同時樂於幫你達成使命。
最後，誠如黃坤鍵所強調，房地產最迷人的地方，就是它不是標準化商品。因此，想要找到好的房地產物件，就是必須善用工具，認真且務實地做功課，才能精準出價便宜買好房。
不過，提醒讀者一個好消息。從現在起，你不用像黃坤鍵一樣，靠著辛苦認真大量寫筆記與手寫計算，來訓練自己的預測功力，因為有了地產軍師紅色子房的網路分析工具的協助，絕對能幫助你在做功課的過程中事半功倍！
這次買房換你出價！
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在〈七折買房靠通路〉裡，你可以看到：
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＊協助外資處理複雜不動產法務經驗的謝昆峯律師，分享買債權換產權之道。
＊台灣不良債權達人王聖鴻總經理，分享房市反轉之際，如何在危機入市賺取六折買房的「機會財」。
作者介紹
紅色子房（本名蘇明俊）
外資法人機構地產軍師 投資自住族群觀念導師
CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商高力國際不動產投資部董事，台北科技大學兼任講師，商周BW理財網、Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務，產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
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※更多請看《6折買房術：外資圈知名地產軍師大爆砍價買房最高機密》
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