交屋前解約多,不少建商開始頭疼!│理財周刊

交屋前解約多,不少建商開始頭疼!│理財周刊

理財周刊MONEY WEEKLY 2015-03-12 15:38

Q:淡水杜小姐問:我住在淡水淡江大學的舊商圈內,約只有15坪大,兩夫妻帶一個小孩,雖然夠住,但空間不夠大,一直想換屋。

淡海新市鎮於2006~2007年開始推案時,每坪房價在14~15萬元,若以30多坪的3房格局,總價約400~500萬元,這個價錢對台北市市中心的人來說,可能賣一間房,就可以在淡水換兩三間房,但如就每坪才10萬元不到的舊房子來說,賣不了幾個錢,我實在換不起房子。

多年過去了,淡海新市鎮的房價漲得更兇,前兩年,藉由輕軌捷運的題材,有些新建案每坪開案價格,竟然從20餘萬元直衝到30萬元,甚至還高達40萬元,而這個新價格,對我來說,更有如「天價」般可望不可及。

不過,淡水輕軌捷運動工後就停工,而這兩年政府打房,淡海新市鎮的房價好像上不去了,大家都說,這邊的房價議價空間已加大,但我怎麼還是有「換不起」房的無力感?

A:最近,我在淡大研究所教的畢業學生來看我,三十多歲的他是派駐到中國大陸工作的台幹,今年因為想結婚,想在淡水買房子,希望我提供一些參考意見。

會想在淡水買房,一方面是淡大畢業,有地緣性,對這一區比較熟悉,另一方面則是因為同是淡大畢業的女朋友住慣了淡水。

我給他的建議是要至少看過一、二十間房子,且每次看的房子都要做筆記,而他也說,早先去淡水看房子,都照上課教的做筆記,且把握以下原則:

一、房屋及車位分開計價:將車位價格扣除掉的總價除以坪數,才能了解每坪房價多寡,以了解建商開價是否偏離市場行情,懂得拆算,才不會被騙。

二、露台及陽台會不會太大,占了太多坪數。

三、附近有沒有嫌惡設施,如變電所、墳墓等。

四、建商品牌。

五、若是成屋則要核對室內實際使用空間大小。

六、走到室外或對街,看有沒有路沖(對屋角或是正路沖)。

七、看是要買在馬路邊,還是巷子內,若是巷子內,要注意巷道寬度與消防車能不能通行等居家安全相關問題。

 但重點還是在「殺價」,他談到,在10多間房子中,他較中意的一間,開價1200萬元以上,他直接殺8折談,但銷售人員堅持8.5折,當場議價不成,但回到家不久,又接到對方來電詢問,似乎只要價格稍微往上加一點,就有機會「成交」,而他還在考慮中。

對很多購屋者來說,結婚是買房的一大動力,但在房市向下修正的這個時機點,可以多多看屋。值得注意的是,現階段不必急於買房,也可先租房,「以租代買」。

會做如此建議,主要是目前房市由多翻空,開始走下坡,價格僅有小幅修正,此時進場,還不見得買在最低點,不如多等一段時間,屆時,也許房價總額減個50~100萬元,都還很值得。

交屋前解約多,不少建商開始頭疼!

Q:桃園朱先生問:大家都說房市要跌,怎麼建商還在拚命推案、蓋房子?

A:我的一位EMBA學生是某家建設公司的CEO,今年初與我電話閒聊,談到最近遇到小麻煩,有一位投資客買了他位於桃園市政府旁巷弄內建案的三戶房子,想要解約!

他說,該建案在2013年10月推案,當時,他還在考慮要不要延至2014年再推案,後來接受代銷公司的建議,如期推案,而房子慢慢賣,在2014年農曆年前,他曾打過電話告訴我,還好接受代銷公司的建議,現在房子銷售已高達8~9成,因此,景氣似乎不像他預期的那樣糟。

只是,他以為巷弄內的建案,應該是自住客居多才對,直到該位投資客要求解約,他才發現有不少投資客,只要地段好,連巷弄內的房子都會投資。且據了解,這位投資客連同附近的預售案,總共投資了8戶,在即將辦理交屋過戶,馬上面臨自備款不足,不但銀行核貸成數大幅緊縮,並且即將面臨按期繳交貸款的問題,而不得不先行「斷頭」,只求「平盤」賣出。

一般來說,預售屋還不在奢侈稅課徵範圍,因此,不少投資客會在交屋前,以「紅單轉手」的方式先落袋為安,此時,頂多被課財產交易所得,但一旦過戶後,馬上就要面臨按月繳付房貸的壓力;再者,則是奢侈稅「閉鎖期」2年的限制,否則一旦出售,就會被課10~15%的奢侈稅。

該位投資客因不想揹房貸,也不想繳奢侈稅,因此,希望解約,寧願先前繳的2成自備款被扣違約金。

但要不要讓客戶解約呢?令他非常頭痛!因為房市走下坡,讓客戶解約後的那三戶房子,有可能賣不到當初預售的價格,重新拿到市場銷售也不見得好賣,且日後若變成「餘屋」,公司又馬上要面對逐漸調高的房屋稅及地價稅,實在划不來。

由此一案例,消費者也可以多多觀察,一旦房市走跌,投資客拋售的情況會愈來愈多,價格下跌則是下一步。因此,想要買房的首購族,平時就要多看屋,多累積經驗,俾便適當時機進行「殺價」,以期購買到一戶得以安身立命的安樂窩。

ß(顏瓊真整理)

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【原文刊載於《理財周刊》759期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

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