老屋可以買嗎?除了「類型」和「坪數」 4 大評估重點告訴你

老屋可以買嗎?除了「類型」和「坪數」 4 大評估重點告訴你

Bookrep~讀書共和國 2024-05-14 09:19

注意!除了「類型」和「坪數」外,另一個常見的取捨條件就是「屋齡」。

在房市熱絡時,不只預售屋、新成屋熱,就連屋齡高的老房子,價格也屢創新高。到底老房子可不可以買?會不會不好貸款?甚至未來不好脫手呢?

老屋有很多優點:坪數實在(尤其是沒有電梯的公寓)、總價比較好入手,加上很多老房子都是在早期就發展起來的市區(新房子比較多的,大部分都是在比較市郊、新興的重劃區)。如果喜歡市中心的機能,加上總價的考量,可能就會考慮屋齡高的房子。

不過,老房子的問題也不少,這些問題你在買房時,一定要好好觀察。

 

第一個是常見的漏水問題。

在買之前除了要先仔細看屋外,也要確認「現況說明書」上,屋主對於屋況的聲明。必要的話,複看時請師傅一起去估價,會比較精準。如是需要鄰居配合才能修繕的漏水,建議直接放棄。

▲ 老屋的漏水問題,可大可小!只要不需鄰居配合就可以修繕,而且還沒傷害到結構安全的,就是可以處理的。(圖:幸福文化)

 

第二個是結構安全。

不知道大家有沒有注意到,許多屋齡老一點的大樓都穿裙子(在外牆外面多加了好幾圈網子),就是為了防止上面的磁磚掉下來。此外,由於過去的建築技術規範對於耐震標準比較不嚴謹,加上鋼筋混凝土有它的使用壽命(畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟, 常常在保養維護),所以,地震來時總是會比較擔心。

 

第三個是管線老舊。

很多人都知道, 如果屋主已經2030 年沒有換過管線,裝潢時最好換一下。尤其電開關箱、電的迴路和總配電,最好都請師傅檢查一下。不過,只有我們自己一戶更換其實是不夠的,如果鄰居的管線老舊不處理,導致用電發生危險,受害的可能是整棟鄰居。

▲ 有些房子在外牆外面多加了好幾圈網子,就是為了防止上面的磁磚掉下來。(圖:幸福文化)

 

第四個缺點是對房子未來的保值性沒有信心。

畢竟,如果現在屋齡已經40 年,預計要住個10 年, 未來換屋時屋齡已經50 年了,還會不會有買方願意買,也是許多人猶豫的原因。

 

用電安全檢查

▲ 屋齡高的房子,最好重新更換管線,尤其是用電安全,絕不可以輕忽。(圖:幸福文化)

 

所以,到底屋齡老的房子可不可以買呢?有4 個評估重點:

評估1 土地條件:

房地產=房子+土地。當房子因為屋齡高,導致殘值越來越低時,如果因為地點好、土地持份大,土地增值幅度大,這樣一來一往,房子整體還是有機會增值。

如果土地使用分區、臨路寬度、街廓面積條件很好、附近新成屋的價格很高,甚至可能有機會和建商合建。

但是,如果土地價值不高,就不建議買老屋!

 

評估2 結構安全性:

大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全,不過,如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子,甚至是921 地震災情嚴重的社區,會發現很多都是20 多年的房子,以這種屋齡,很多人可能不會把它歸類為「老屋」,反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。

看屋時,除了注意樑柱、外牆、樓地板有沒有裂縫、有沒有傾斜、鋼筋外露、磁磚掉落等,還有一些結構上的眉角,在看屋時可以特別留意。例如:如果想買的是電梯大樓,社區建物的形狀愈簡單愈好,如: 一字形、口字型(通常是用伸縮縫切開,由四棟一字形所組成)、其他的ㄇ字形或L 字形也是一樣的道理。

如果是沒有伸縮縫的大L 型、T 型、U 型、V 型等不規則平面配置(如台南維冠大樓、花蓮雲翠大樓、統帥飯店),在大地震時就會比較危險。


 

除了房子的形狀之外,還有一種常見的危險結構就是「軟腳蝦」。現在的高樓建築都有經過技師的設計,建商也都會有嚴謹的結構計算書。

比較擔心的是某些老舊建築的一、二樓磚牆被任意拆除作為賣場、超商、餐廳等,大地震來時,一、二樓少了原來的磚牆來分擔地震衝擊,或是像有些公寓一樓連排房子、好幾個門牌,一起打通成一個店面(921 地震倒塌很多的沿街店鋪住宅,都有一樓牆量極少的特性,也是標準的「軟腳蝦」建築),或是懸挑式騎樓的老舊大樓(如花蓮大地震的統帥飯店)、開放空間大樓、或使用不當的住商混合大樓,就很容易有「軟弱層」,在地震時發生倒塌。

 

評估3 不同市場,對於老屋的接受度:

在雙北市,因為發展得早,平均屋齡偏高,又比較少腹地可以蓋新房子,所以,大家對於老屋的接受度比較高,甚至在台北市,每成交2 戶,就有1 戶的屋齡超過30 年。

但在其他縣市,例如桃園,屋齡2 年以下的就佔了將近3 成,每成交2 戶,就有1 戶的屋齡在10 年內, 和台北相反。或是像台中,你問很多台中的朋友,屋齡25 年以上的房子考不考慮,他們可能直接打叉。所以,不同的市場對於老屋的接受程度,也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。

 

評估4 事先詢問貸款條件:

老屋的貸款條件,和地點有很大的關係。如果地點好,因為銀行認為土地還是有價值,真的不難貸款, 成數還是有到8 成、85 成,只是貸款年限可能從30 年變25 年或20 年。但是如果地點較偏遠,屋齡太高的房子真的比較不好貸款。所以,在斡旋之前,最好先問過銀行會比較放心喔!

▲ 我自住的第二間房子後來改建囉!預計2024 年夏天交屋。(圖:幸福文化)

 

 

 

本文摘自幸福文化《買房人生課

 

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