你的薪水適合買多少錢的房子?5步驟算給你看!

你的薪水適合買多少錢的房子?5步驟算給你看!

Bookrep~讀書共和國 2024-05-14 09:05

「愛莉,我怕買房子之後,生活品質會變得很差。應該如何評估自己可以負擔的預算呢?」一個年輕的妹妹問我。

前面提到我買自住房的經驗,是從「夢幻」走到「務實」的,就是因為:我們應該要當「屋主」,而不是因為負擔過高的房貸,成為「屋奴」。如何評估自己的薪水適合買多少錢的房子呢?我整理了5 個步驟,讓大家一步步具體化自己的需求:

 

Step 1 決定每月要還款的金額上限

注意!「每月還款金額」不要超過「家庭收入的1/3」或「租金預算」。

不讓房貸成為生活的負擔,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3

例如:假設一個家庭的月收入為6 萬元,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過2 萬元。

如果這個家庭目前租房子,每個月的租金是2.5 萬,已經超過家庭收入的1/3,或是雖然他們現在和家人一起住,但如果要搬出來、需要租房子,租房子的預算是2.5 萬元,也可以用2.5 萬的預算作為每月要還款的金額上限。

為什麼有些人買房之後,會覺得自己的生活被綁架了,淪為「屋奴」呢?因為他們每月要還款的金額不是用上面兩種方法推估,而是用銀行願意貸的金額來推算。銀行願意貸多少,就貸款多少,把自己的房貸金額ㄍㄧㄥ到極致,造成生活很大的壓力。什麼意思呢?

▲ 不讓房貸成為生活的負擔,理想情況:每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3。(圖:曾亭皓 攝影)

 

注意!銀行願意用「家庭收入的2/3」回推貸款金額,雖然貸得出來,卻還得很痛苦。

銀行在計算房貸貸款人的還款能力時,通常會計算貸款人的「收入支出比」:「支出 / 收入」最高不超過2/3。這裡的「支出」,就是每月房貸本息攤還金額,「收入」就是每月的收入。如果一對夫妻一起買房,其中一個人為貸款人,另一個人為保證人,由於收入和負債會合併計算,這個「收入」就相當於「家庭月收入」。

以前面這個家庭為例,假設一個家庭的月收入為6 萬元,如果用銀行的「收入支出比」來計算,每月房貸本息攤還的金額最高可到4 萬元,相當於買房之後, 每月有4 萬元要拿來繳房貸,只剩下2 萬元作為生活開銷和理財規劃。壓力真的很大!

為了讓買房後的生活有餘裕,我建議最好還是用家庭收入的1/3 或房租預算,來作為每月要還款的金額上限比較好。

 

Step 2 用試算工具算出可以買的總價

決定「每月要還款的金 試算工具額上限」之後,可以用這個金額作為每月貸款本息攤還的預算,套用「可貸房貸總額試算工具」回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭決定以2.5 萬作為「每月要還款的金額上限」,以貸款8 成、30 年貸款、房貸利率2.1% 來推算,可購買的房屋總價為 834 萬元,貸款金額為 667 萬元,需準備頭期款金額為 167 萬元。

 

Step 3 回推想要的:區域/ 類型/ 坪數

算出房屋總價後,依據自己目前設定的區域、平均行情來回推可購買的坪數。

假設總價834 萬,區域行情均價為35/ 坪,不需要車位,可以購買的建物權狀為23.8 坪。推估室內面積,如果是無電梯公寓,因為通常只需要扣梯間, 室內約有22 坪,如果是電梯大樓,假設公設比33%, 那麼室內約為16 坪。

我有一位學員,結婚前和另一半租房子,每月租金剛好就是2.5 萬元,後來結婚後在桃園以840 萬買了

電梯兩房加車位,貸款714 萬,頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算,每月貸款利息約為1.25 萬元,以30 年房貸,每月本息攤還也才2.67 萬元(其中有超過1.4 萬元是在攤還本金),只比之前的租金高一點點, 卻能透過繳房貸的過程,每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。

 

Step 4 改用:寬限期/ 理財型房貸

電梯兩房加車位,貸款714 萬,頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算,每月貸款利息約為1.25 萬元,以30 年房貸,每月本息攤還也才2.67 萬元(其中有超過1.4 萬元是在攤還本金),只比之前的租金高一點點, 卻能透過繳房貸的過程,每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。

 

注意!僅適用於「家庭收入高、有付款能力, 只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」

如果這個總價,買不到喜歡的房子怎麼辦?最安全的方式,就是重新調整需求,在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨。例如:坪數從大到小、新的電梯大樓改為華廈或是無電梯公寓、地點從市中心換到通勤30 分鐘內可以接受的近郊。

▲ 在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨,可以買到喜歡的房子。(圖:Shutterstock)

 

如果權衡之後,這些需求真的無法取捨,而且, 你的家庭收入很高、有付款能力,只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高,影響生活和理財的餘裕的話,有另外一種兼顧「買房自住需求」和「每月房貸負擔」的方式,就是:使用「寬限期」或「理財型房貸」,以Step1 算出來的「每月要還款的金額上限」作為每月繳貸款「利息」的預算,回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭維持以2.5 萬作為每月要還款的金額上限,但使用「寬限期」或「理財型房貸」,只繳利息、不攤還本金(貸款期間仍然可以隨時大額償還本金,只是每月要繳的房貸裡只需要繳利息),那麼,以房貸利率2.1% 來推算貸款金額,2.5x12 個月 / 2.1%1428 萬,以貸款8 成回推,可以負擔的總價為1785 萬元,需要準備的頭期款為 357 萬元。

剛剛說,這個方式只適用於「家庭收入高、有付款能力,只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。

如果你符合這樣的條件,雖然需要的頭期款和銀行對於收入的要求比較高(因為貸款金額提高),應該都不會造成困難。不過,如果有任何一項條件不符合,真的建議還是從「調整需求」(坪數、類型、地點做取捨)著手喔!

 

Step 5 自備款:資源盤點/存錢計畫

Step2Step4 算出來的總價和貸款金額,來推估需要的自備款,開始進行資源盤點和存錢計畫囉!

透過這五個步驟,可以兼顧需求與買房後的現金流,讓買房後一樣保有生活與理財的餘裕喔!


 

 

 

本文摘自幸福文化《買房人生課

 

【更多內容請上幸福文化粉絲團;本文由幸福文化提供,未經授權,請勿轉載!】

熱門文章
新冠確診暴增!重症醫揭10肺炎「半數都新冠」2症狀小心了
新冠確診暴增!重症醫揭10肺炎「半數都新冠」2症狀小心了

TVBS新聞網

「日本第一牛郎」羅蘭認了!2男星有當男公關潛力 他可能會被吃掉
「日本第一牛郎」羅蘭認了!2男星有當男公關潛力 他可能會被吃掉

三立電視

保全拒幫兒子買飯!她氣PO「讓你沒工作」 遭網友出征刪文了
保全拒幫兒子買飯!她氣PO「讓你沒工作」 遭網友出征刪文了

中天新聞

人美心也美!國道車禍肉身示警 「長腿高衩辣妹」張舒晴發聲了:只是舉手之勞
人美心也美!國道車禍肉身示警 「長腿高衩辣妹」張舒晴發聲了:只是舉手之勞

中天新聞

80歲外婆罹大腸癌!白家綺曝她抗癌經歷與家人心情
80歲外婆罹大腸癌!白家綺曝她抗癌經歷與家人心情

公共電視

台南牛肉火鍋「驚爆倒店」!6/28結束營業 全台剩1間
台南牛肉火鍋「驚爆倒店」!6/28結束營業 全台剩1間

TVBS新聞網

網紅辣妹北捷不穿胸罩「UU上下晃」 網力挺支持解放女性
網紅辣妹北捷不穿胸罩「UU上下晃」 網力挺支持解放女性

中天新聞

不滿老師聯絡簿留「妳是在78什麼?」 家長貪口快荷包噴3萬
不滿老師聯絡簿留「妳是在78什麼?」 家長貪口快荷包噴3萬

匯流新聞網CNEWS

【實創設計】2023 Novum Design Award 賴姿伊墨紋麗居擁攬銀獎榮譽!
【實創設計】2023 Novum Design Award 賴姿伊墨紋麗居擁攬銀獎榮譽!

OPEN Design

快訊/台中豪宅驚傳28樓火警!「富邦天空樹」竄濃煙 傷亡人數曝光
快訊/台中豪宅驚傳28樓火警!「富邦天空樹」竄濃煙 傷亡人數曝光

中天新聞

被金鐘女星選當「老婆」!江宏傑被甜蜜配對原因太可愛 依依獻祝福:能促成戀情
被金鐘女星選當「老婆」!江宏傑被甜蜜配對原因太可愛 依依獻祝福:能促成戀情

台視

快訊/陳其邁剛喊「槍擊案一件都沒有」!高雄大寮保養廠遭步槍掃射20多發
快訊/陳其邁剛喊「槍擊案一件都沒有」!高雄大寮保養廠遭步槍掃射20多發

記者爆料網

快訊/國4連結車「折甘蔗」事故  清水段西向全線封閉
快訊/國4連結車「折甘蔗」事故  清水段西向全線封閉

記者爆料網

高雄老牌國小「確定廢校」!師生全轉學 創校77年走入歷史
高雄老牌國小「確定廢校」!師生全轉學 創校77年走入歷史

TVBS新聞網

方季惟師弟為畢業生寫歌 回到就讀國小拍MV親見班導師
方季惟師弟為畢業生寫歌 回到就讀國小拍MV親見班導師

LIFE生活網小編

81
0
分享