北台預售推案量突破1千億大關 住展六月風向球僅小降0.3分

北台預售推案量突破1千億大關 住展六月風向球僅小降0.3分

住展房屋網 2014-07-11 15:12

【住展房屋網/台北報導】五月底爆發的八德合宜宅弊案,直接衝擊六月房市,市場來人及廣告量都明顯下滑。然而年底選舉迫近,加上先前遞延推案影響,使六月預售案量大破表,也埋藏可能的供需失衡隱憂… 

無論是容積獎勵上限新制實施影響,或欲把握現階段低利條件。總之,今年初住展雜誌即預測今年房市供給量將十分可觀;部分業者考量年底選舉的排擠效應,甚至會有搶推的心態。內政部最新公布的今年一到五月建照核發量,也已說明以上預測絕非空穴來風。

當然,是受官方審核執照趨嚴牽制,實際是到第二季中,才看到供給增量趨勢。而來到第二季末,眼見選舉逼近,各候選人底定出列,選戰氣氛愈來愈濃,因此業者搶推案動作更明顯,使得六月預售市場呈現破表演出。

建商搶推 預售案量暴增 

住展雜誌統計,六月北台灣預售屋市場實推案量一舉突破1千億大關,風向球指標換算分數也一口氣連跳五級,來到10分以上。可能是業者搶推預售案,因此新成屋新推戶數不到1千戶,較五月略減,換算分數則降了三級。

六月北台灣預售市場破表演出,很大部分來自興富發建設於大直推出的商辦案「台北時代廣場」,光該案一案就有250億。北市六月大型預售住宅案還有六月底最新進的內湖區「文心日日」,案量50億,其他還有中正區「志嘉水曜」(使用權)16億,信義區「東騰藍」24億、「和暘信邑」20億及北投「三發奇岩道」13億等。

新北市則有新店「晴山墅」50億,中和「左岸牡丹園」50億,三重「冠德愛閱」15億,新莊副都心「宏普Amax」 50億、「天耀」(頭前段)20億(先建後售)及淡水「達麗世界灣」20億等,最大規模者是正在強銷的林口「長耀雙峰匯」60億。

桃縣則有桃市「東驊大有為」20億、「擎天匯」35億,大溪「三本世界公園」40億,青埔(大園)「寶徠花園」45億,蘆竹南崁「人文秀樹」17億、「名軒天麗」15億等。上半年案量稍減的新竹地區也有大型新案,如竹北高鐵特區「中悅一品苑」45億等。

弊案連爆 廣告量、來人下滑 

預售新案大爆炸,照理說業者強銷動作會更大,廣告量應會暴增;不過事實恰好相反,六月建案報紙廣告量反而逐週遞減,換算分數也因此較五月下降三級。

住展雜誌主編施絢傑認為,這應是受五月底爆發,話題延續至整個六月的八德合宜宅弊案影響;遠雄先在六月第二週起全面暫停釋出報廣,月中基隆議長關說收賄案再爆,加上同時謠傳央行將擴大信用管制區(一週後確定並新納入五股、泰山、桃市等八區),因此報紙廣告量再縮減。

強銷動作縮手,當然不利銷售現場聚人氣及抬買氣。造成五月市場觀望的囤房稅,最後是雷聲大雨點小,不過住展雜誌市調人員觀察發現,八德合宜宅弊案爆發後,市場有了新雜音,買方觀望心態再轉濃,接著更出現開芭樂價的客戶及退戶,連低總價產品或平價區也受影響;整個六月唯一傳出銷售反應相對佳者,只有標榜4字頭進駐台北市的使用權案「華固新天地」。

在這樣的情況下,六月市場來人又降到年初冰點;受此箝制,成交當然無起色,換算分數再度雙雙來到跌無可跌的最低換算分數。

六月風向球六項指標中,唯一沒有變化的是議價率;住展雜誌主編施絢傑認為,這可能是弊案之直接或間接影響,導致消費者進場意願降低,遑論出價,議價率當然不可能出現變化。


供需持續背離 警訊浮現 

住展雜誌發表五月風向球數時,就曾分析指出房市已出現供需背離走勢。來到六月,此勢更加明顯,也是該月人氣、廣告量下滑,風向球總分卻僅下滑0.3分、燈號維持不變的原因;而就市場供需面來說,確實已達警訊之層級。 

現階段國內外經濟復甦腳步確立,近一季爆大量的預售屋市場,也還要兩、三年的時間才會完工;但如果多數民眾購買力沒有實質提升,以目前房價,加上供給量增的速度,加上明年利率看升,將直接增加未來房市供需出現失衡發展的機率。長此以往,住展雜誌主編施絢傑預期,勢將產生價格修正之壓力。

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