在寬鬆貨幣政策的低利年代，低廉的資金成本使得大量熱錢在資本市場上快速流動，進而造成許多資產價格的快速上漲，各國股票市場與房地產也容易成為熱錢主要投資標的。房地產或股票市場的投資均屬於非生產性的投資，對於提高生產力也沒有太大幫助，因此，政府對這類市場的商品價格上漲均會特別注意。此外，由於房屋負有居住的功能，相關的管制措施更容易被用來檢視政府是否重視居住正義。
為此，財政部與中央銀行分別推出房地合一稅以及選擇性信用管制來遏止投機炒房的行為。然而，由於財政部基於租稅轉嫁、稅基過低與稽徵成本等因素暫緩實施囤房稅，因而導致部分輿論認為財政部健全房市的決心不足。此外，許多人期待囤房稅的實施可以使得多屋族可以釋出房屋，進而使得房價降低，但是，上述對於囤房稅的期待是落實還是落空，值得進一步細究。
目前各界的囤房稅稅率版本並無法達到降低房價的效果
首先，就課徵囤房稅能否降低房價而言，社會大眾持有房屋的需求包含居住、留給下一代、收取租金的固定收益投資以及買賣套利。當政府對多屋族課徵囤房稅時，是否會使得大眾持有房屋的誘因消失，是囤房稅能否發生效果的關鍵因素。持有房屋的預期報酬受到房屋的預期收益、購屋成本以及持有成本的影響。只要預期房價持續上漲的心理使得預期收益遠高於購屋與持有房屋的成本時，即使課徵囤房稅會提高持有成本，仍不會影響消費者繼續持有房子的誘因。
目前囤房稅太低，並不會對房價產生影響。央廣資料照片
換言之，課徵囤房稅並不會增加房屋市場的供給以及降低房價。更重要的是，在目前社會各界所提出的囤房稅稅率都極低的情況下，有無囤房稅並不會對房價有影響。但是，若地方政府與中央政府一起重視居住正義，大幅提高囤房稅的稅基，房屋的持有成本即可大幅提高，囤房稅才可以達到增加供給與降低價格的政策效果。
過度誇大囤房稅的政策代價
其次，政策的實施會產生政策預期效益與預期成本，當囤房稅無法有效提高持有成本進而達到釋出餘屋的預期效益時，其可能後果值得我們關心。
除了稽徵成本外，租稅的轉嫁是否發生是此次政府與社會輿論爭執的焦點。任何有租屋經驗的人都了解，當房客將租金支出用來申報所得稅抵減時，房東對房客收取的租金多會提高，即房東將租金收入的所得稅部分轉嫁到房客身上，故許多房客往往選擇不申報租金支出。
租稅轉嫁的幅度大小受到供需雙方談判力量的影響，當租屋者可以選擇的租屋物件(替代品)愈多時，其面對租金轉嫁的幅度就會愈小。例如，當消費者租屋的地點離市區愈遠時，閒置的餘屋愈多，故房東只要因為繳稅而提高租金，房客即會選擇其他租屋處，故房東將囤房稅轉嫁房客的可能性愈低。然而，當租屋物件愈靠近商圈或就業機會多的地區，租屋的需求愈大，在既有的可出租房屋數量下，房客可以選擇的空屋愈少，此時，房東將囤房稅轉嫁給房客的幅度必然愈大。
應注意的是，課徵囤房稅的目的是希望處理高房價區域的居住問題。但是，從上述的分析可知，若囤房稅無法大幅提高持有房屋的成本，則囤房稅的課徵反而會讓租屋者的負擔加重，使得居住問題更難處理。租稅轉嫁是人類的經濟行為，認為轉嫁不會發生的論點只是凸顯對學理的不清楚。
健全房市政策 應從最具影響市場能力的法人入手
居住問題較大的仍在大都會區。圖為台北市，幾乎已經沒有空地可以釋出了。圖:沈聰榮攝
最後，財政部的房地合一稅以及央行的選擇性信用管制，是分別針對預期交易報酬與購屋成本的政策，在目前稅基仍低的情況下，上述兩個政策所發揮的效果遠大於持有成本稅。
除了租稅工具外，政府的健全房市政策仍應以具有影響房市價格的法人作為政策對象，一來稽徵成本小，二來對市場價格的影響力大。只要新成屋的價格下跌，中古屋的價格必然也會隨之下跌，政策效果也較為顯著。
長期而言，落實居住正義是中央與地方政府該盡的義務，我們仍期待居住問題較大的六都地方政府可以將經濟發展的程度合理反映在稅基的調整上，才可以使得發展程度不同區域的房屋的持有成本有較大的差異，在這樣的基礎下，談房屋持有稅的課徵才有意義。
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