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住展評論:出了什麼事? 房市捷運題材正在減弱

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住展評論:出了什麼事? 房市捷運題材正在減弱

【文/住展房屋網】捷運一直是房價上漲最有力的題材之一,但住展房屋網企研室觀察發現,近年來通車的捷運線,對周邊房價拉抬效果已相當有限,「捷運神話」的威力似乎在逐漸減弱。到底是市場出了什麼問題,才造成如此結果?住展房屋網企研室認為,這恐怕是綜合性因素造成的。

住展房屋網企研室表示,在2013年以前,北台灣房地產市場的捷運神話無往不利,只要是有捷運到的地方房價必漲,而且有「三階段上漲定律」,即「定案、開工、完工通車」三階段。

三階段上漲定律在2013年以前的空頭階段都還適用,最具代表性的是2008年通車的「南港-昆陽」段;當年遇到全球金融海嘯,全台房市急速修正,但南港房價依然逆勢上漲。

不過,到了2014年之後,捷運神話就不靈了。當年下半年房市反轉向下,同年通車的土城頂埔延伸線並未讓土城房價止跌上揚。接著,2017年通車的機場捷運,同樣不具備助漲房價的效果,沿線房價與當時疲弱的房市景氣一樣拉不起來。直到2018年以後景氣復甦,這兩條捷運線沿線房價才出現止跌反彈的契機。

無獨有偶的,今年通車的環狀線第一階段,沿線並未出現推案潮,房價漲幅也沒特別地高,顯示捷運對於房地產的助漲效益確實大不如前。

住展房屋網企研室分析,造成這種結果的原因有以下幾個可能,第一是捷運越來越普遍,「當捷運少時稀奇,對房價助漲效果越大;當捷運普及時,助漲效果就減弱」。

第二,「運量是關鍵」。捷運之所以能夠助漲房價,是因為它改變人的通勤習性;當民眾通勤習性改變,進而改變其購屋行為,他們就會沿著捷運去買房子。所以,運量越高的捷運線,助漲房價效益普遍較高,反之則愈低。這種狀況在桃園機場捷運就很明顯,機捷在航廈之後的站點運量偏低,便很難帶動房價上揚。

第三,「房價基期偏高」。以往房價基期低的時候,三階段上漲仍可被購屋者接受,因為負擔得起。但目前大台北房價基期偏高,如果再按三階段上漲,那可會漲到許多人都無法承受,所以漲幅相對受限了。

第四,「謝謝房地合一稅」。由於房地合一稅的實施,壓抑房市投資炒作的氣燄,雖然投資客仍在,但數量與比例已經減少很多。當追逐捷運題材炒作的人少了,房價上漲幅度相對低了。

住展房屋網企研室強調,捷運題材仍是強而有力的房地產利多之一,它只是威力減弱,並非消失。在這種情況之下,民眾無論投資或自住更要慎選,而不是盲目跟風。

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