Johnny／資深區塊鏈技術專家
房產證券化
不動產在開發過程中的資金取得以及融資問題向來是最重要的關鍵。過去台灣的營建公司在實務上資金大多仍依賴銀行金融體系之借貸管道如商業本票等貨幣市場融資工具，導致資本結構普遍呈現財務槓桿偏高、財務風險增加等現象。在這些背景因素下，如何使融資的成本降低便成為目前不動產金融創新的主要切入點。
傳統上不動產的投資因為需要在前期就投入大筆資金，在許多人的印象中往往屬於有錢人的專利。然而隨各國房地產證券化的規範逐漸成熟，也讓許多人開始接觸這類型的金融商品。房地產證券化一般來說就是將不可分割的實體不動產轉化成有價證券，如此一來投資人所擁有的相應產權便可以透過有價證券中權益憑證的方式執行。對一般民眾而言最直接的益處就是能大幅地降低投資門檻、將過去投資所需要的一次性資金切割成相對面額較小的不動產證券。資產證券化在過去曾被認為是近代金融市場中最重要以及發展最迅速的金融理財產品。
現有發行方式
資產證券化的概念最初起源於1968年美國聯邦國家抵押貸款協會 FNMA (現為聯邦住宅抵押貸款公司) 建立之美國政府國民抵押貸款協會 GNMA，使證券具有官方機構保證，其信用品質可媲美政府發行公債。許多商業建築物例如紐約帝國大廈都是由 REITs 證券化並由大眾共同持有。而臺灣方面則是於 2003 年時通過「不動產證券化條例」，並由條例衍生出不動產投資信託 REITs ( Real Estate Investment Trusts ) 以及不動產資產信託 REATs ( Real Estate Asset Trusts ) 這兩種產品。
簡單來說，REITs 與許多人熟悉的共同信託基金類似，差別在於其投資標的皆為不動產而不是有價證券；REATs 則是由不動產或不動產相關權利為基礎所發行之有價證券，投資人藉由持有信託受益證券之方式參與不動產經營。較為可惜的是台灣當時在制度上因參照日本使用的信託架構，導致其先天上缺乏靈活與彈性；而年輕一代對於這種投資工具亦缺乏認識而無投資的動力。另外部份信託機構對投資不動產所需之相關專業知識的欠缺以及國內法規在防弊重於興利等綜合背景下，反倒使台灣在這十幾年全球不動產證券化的熱潮之中痛失良機。
優勢及趨勢
證券型代幣在本質與傳統證券並無不同，都是表彰權益的一種證明方式。就像當初由實體的有價證券紙本轉移到電腦上的電磁紀錄一樣，許多從事金融創新的業者皆認同以區塊鏈發行之證券型代幣從各種角度來看都比現行傳統金融業者所使用的資訊系統更為安全可靠。舉例來說，房產證券型代幣可利用區塊鏈上的智能合約自動化執行投資人審核、代幣認購、利息分配與相關權利之執行、降低交易對手違約風險、簡化監理機關的稽核流程，以及降低發行產生之會計、法律等人事成本。
另一方面基於亞太地區普遍對於持有或投資不動產的理財觀念在短期內仍難以撼動，目前房產證券型代幣的發行已開始在東南亞的不動產市場興起另一波數位投資趨勢。在政策層面上，鄰近國家如新加坡的金融管理局( MAS ) 和泰國的證券交易委員會 ( SEC ) 也已分別提出數位代幣發行指引和數位資產事業法作為法規依據。台灣金管會今年也正式提出證券型代幣發行相關監理規範；同時行政院國家發展基金與有關部門，亦加大扶植並投資國內如雨後春筍般出現之 FinTech 新創公司。綜合以上利基點，我們可以預見房產證券型代幣將有機會填補台灣過去在 REITs 及 REATs 的發展過程中缺席的遺憾，並成為近年來在金融創新與邁向資產數位化的路上最重要的里程碑之一。
照片來源： pixabay
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